worldshoppingcenter-journal by Retailtrend.it (2 giugno 2022) – In occasione dell’evento “RGUD Tuesday: the future of retail real estate – malls vs district shopping centers” – gli sviluppatori di centri commerciali in Russia – si stanno interrogando sui possibili scenari di sviluppo di questa megastrutture, che attualmente si ritrovano con le porte chiuse di numerosi punti di vendita di brand occidentali e con società cinematografiche che annullano le proiezioni, in un momento che è già stato fortemente penalizzato dalla pandemia e che ora per effetto della guerra in Ucraina, ha subito un’ulteriore contrazione del traffico di visitatori: solo il 30-40% degli shopping centers presenti a Mosca, riesce a mantenere delle buone performance di presenze (fonte Retail.ru).
Dati alla mano, si ipotizza che il futuro dei centri commerciali presenti nella Federazione Russa, possano presto cambiare programma, con la possibilità che una parte continuerà ad essere operativa e realizzare profitti mentre per i restanti (non sappiamo le percentuali) potrebbe profilarsi la chiusura o la demolizione.
Quali sono gli scenari possibili?
Una prima indicazione è venuta dagli sviluppatori. In primis quella della trasformazione dei centri commerciali in complessi a uso misto o la ristrutturazione limitando le superfici di vendita. Si fa sempre più largo di prendere ad esempio le esperienze occidentali, destinando parte delle aree di vendita, ai centri medici o ad altri operatori del settore salute e fitness, che potrebbero coprire una vasta area e soprattutto contribuire a generare traffico.
In considerazione che la frequentazione dei cinema, sta registrando un netto calo di presenze si sta pensa all’opzione di sostituire le sale cinematografiche con centri fitness. In Russia, in questo momento c’è un crescente trend verso lo sport e un sano stile di vita in diversi distretti, un segmento che sta funzionando abbastanza bene. Così in questa ottica, tanti centri commerciali (anche quelli più piccoli) potrebbero essere i nuovi centri per praticare uno stile di vita più salutare.
Una tendenza che è supportata anche da un cambiamento nei comportamenti dei consumatori russi: riduzione della spesa per abbigliamento, consumi razionali e maggiore attenzione allo sport e alla salute (che è stata ulteriormente stimolata dalla pandemia) nonchè all’istruzione.
Adeguare o demolire
Sicuramente chi non sarà in grado di adeguarsi in tempo – fanno presente gli operatori del retail real estate russo – potrebbe trovarsi presto ad affrontare uno scenario meno confortante: la demolizione.
L’ anno scorso, 8 centri commerciali a Mosca, sono stati acquisiti da sviluppatori di edilizia residenziale, che hanno il progetto di realizzare nuovi edifici moderni con una componente prettamente abitativa.
E questa sembra una strada percorribile e realistica per tutte quelle città, in cui il livello di saturazione dello spazio commerciale è già piuttosto alto. Tra l’altro – si fa notare – che c’è stata una forte spinta verso le vendite online, che hanno allontanato il consumatore dall’aree di vendita fisiche.
Ripensare a come trasformare le aree, ma soprattutto trovare nuovi brand
Sicuramente, la domanda che molti si sono posti è quella di come sostituire i brand occidentali. Si sta guardando al mercato turco, ma non sembra per il momento ci sia un grande interesse da parte dei brand turchi, che per il momento si limitano ad osservare e non hanno fretta di occupare gli spazi lasciati vacanti dai brand occidentali, forse perchè richiedono grossi investimenti.
Potrebbero essere economicamente interessati ad uno sviluppo in Russia, ma sono bloccati dal contesto politico. Forse sul medio/lungo termine potrebbero ripensarci per un ingresso su larga scala.
Gli sviluppatori russi, comunque guardano ad altre opzioni per occupare le aree lasciate vuote nei loro centri commerciali.
Il Tatarstan – ad esempio – sta valutando la possibilità di collaborare con i brand uzbeki, la cui qualità di prodotto ha piacevolmente sorpreso la delegazione che si è recata in Uzbekistan.
Come c’è anche la convinzione, che presto molti brand occidentali torneranno ad operare sul mercato russo, magari cambiando nome, ma continueranno a sviluppare affari in Russia.
Sopravviveranno solo gli operatori locali?
Il ritiro dei retailer occidentali o la temporanea sospensione delle attività in Russia, ha creato sicuramente una situazione di crisi, che ha colpito in particolar modo i centri commerciali regionali, che attualmente si trovano con la percentuale più alta di posti vacanti e saracinesche abbassate, che alla fine va a colpire tutti i tenant che ancora lavorano. Ad esempio, il tasso dei posti vacanti al Mega Kazan è di circa il 60%.
Nei distretti la situazione sembra migliore. In alcune zone, come San Pietroburgo, sembra che la presenza, sia superiore al 2019.
Si fa notare inoltre, specialmente da parte degli sviluppatori di piccoli centri commerciali, di come sia cambiato l’atteggiamento nei confronti dei singoli imprenditori locali, che non sono stati mai visti di buon occhio per mancanza di professionalità, ma che oggi sono quelli che garantiscono un equilibrio di stabilità ai proprietari.
Nuovi centri commerciali più piccoli
Per la realizzazione di nuovi centri commerciali, si punta su superfici di vendita più contenute. Il retail cerca di arrivare ora in città con una popolazione media di almeno 100 mila abitanti (anche se qualcuno cerca di arrivare in città con 50 mila abitanti). Aree in cui è difficile che possono interessare ai brand occidentali, ma che possono interessare lo sviluppo di quelli russi. In tale aree è possibile costruire strutture con una superficie di 10 mila metri quadrati (ma anche 5.000 mq). I progetti possono essere realizzati con rapidità e non richiedono soprattutto grossi investimenti. Un centro commerciale con una superficie totale di 7 mila metri quadrati, richiede un investimento medio di 250 milioni di rubli e allo stesso tempo, realizzare nelle piccole città, non richiede strutture sofisticate in termini di architettura, perchè non c’è concorrenza e soprattutto c’è un ritorno di redditività impressionante.
Pertanto – si sottolinea – che le opzioni più interessanti per gli investitori, sono proprio i piccoli centri commerciali nelle piccole città, che al momento non hanno la saturazione delle più grandi. Queste ultime, le più forti, sopravviveranno.